本文开首：时间周报 作家：张钇璟洋萝莉

9 月 14 日上昼，备受预防的上海 2024 年第五批次商品住宅连合供地谨慎开拍，波及 2 宗地块，永诀位于静安区曹家渡、大宁板块，总起拍价 106.79 亿元。

此前 8 月举行的四批次供地中，绿城以 13.1 万元 / 平的价钱拿下徐汇滨江地块，刷新了天下单价地王记载。而这次供地，热门地块曹家渡社区 C050301 单位 9A-20 地块被觉得将有可能再次刷新天下地皮单价的最高记载。

最终，历时一个半小时，第五批次连合供地以总成交金额 120.25 亿元告成收官。

期待中的天下地王记载并未被刷新，曹家渡宅地由招商蛇口 & 南通瑞城以总价 56.6 亿元摘得，楼面价 11.4 万元 / 浅近米，溢价率 31.2%。另一宗大宁灵石社区商住地则被中建玖合以底价 63.66 亿拿下，楼面价 6.8 万元 / 浅近米。

土拍现场，时间周报截图自上海市众人资源来去中心

开拓商仍然偏于保守

除了可能会催生出新的地王，这次土拍之是以受到市集瞻仰的另一个原因在于——初次遴荐了"双高双竞"的轨则进行。

8 月 15 日，据"上海盘算资源"官方公众号走漏，自第五批次起，上海商品住房用地出让将对市集热度较高的地块实验"双高双竞"举措。

具体来看，所谓"双高双竞"，即实验两轮竞价、两轮竞高品性建立模范。第一轮竞品性主要以功能模范类主见为准，如绿色建筑、超狡诈耗建筑、BIM 期间愚弄等，第一轮竞价将设定中止价，竞拍价钱达中止价时暂停竞价并进行第二轮竞品性；

第二轮竞品性主见主要包含装修模范、众人圭表和洞开空间等，其中新增了高端东谈主才住房比例。第二轮竞价将不再建树溢价率上限，以"价高者得"细目最终竞得东谈主。

据了解，这是本年以来上海土拍轨则发生的第二次变化。此前 7 月、8 月的第三、四批次供地中，上海曾对竞买轨则作念出休养，由"竞价、竞品性、摇号"变为"定品性、价高者得或竞地价 + 摇号"，取消自 2021 年实行连合供地起的溢价率 10% 土拍封顶原则。

同策扣问院联席院长宋红卫指出，这次上海针对一些热门地块实施"双高双竞"洋萝莉，终点于把之前的摇号模范，用高品性竞拍来替代。之前开拓商拼的是概率，新规之后，拼的是高品性，更多的是才能、产物、管控等。

图片开首：图虫创意

值得慎重的是，诚然为这次供地确立了新规，但本轮土拍中两宗地块均只插足到"一高一竞"的第一轮阶段，未触发第二轮竞高品性的阶段。

对此，上海易居房地产扣问院副院长严跃进觉得，本轮土拍中，房企拿方位面诚然积极，但也感性了许多，这也阐扬购地市集的竞争主体总体上保握感性的拿地策略。

严跃进暗示，这次土拍也为后续高品性住宅的用地轨则进一步优化创造了条目。总体上有助于更合理制定土拍轨则，积极激动高品性住宅的建立。

"你不错看到拍卖师报一个价，很永劫辰才有新的应价"，在上海华夏地产资深分析师卢文曦看来，开拓商的阐述仍然偏于保守。

卢文曦进一步指出，全体来看，地皮市集的热度是有所适度的，这跟最近一段上海二手房的阐述存一定关联。

据中指扣问院监测，8 月，上海二手住宅市集活跃度络续回落态势，成交量降至 1.56 万套，房价环比跌幅收窄。

具体来看，价钱方面，8 月上海二手住宅价钱环比下落 0.75%，跌幅较 7 月收窄 0.13 个百分点。而在成交方面，8 月上海二手住宅成交 15595 套，回落至近一年月度成交平均水平，环比下降 12.3%。

招商蛇口"重返上海心"

诚然全体偏于保守，但这次土拍有不少看点。

本年 8 月的四批次上海连合供地中，绿城以楼面价 13.1 万 / 浅近米竞得徐汇区斜土街谈滨江宅地，冲突了融信集团于 2016 年以 10.03 万元 / 浅近米拿下中兴路地块时的天下楼面单价记载。

鉴于"双高双竞"新规下不再设定最高限价，热门地块曹家渡社区 C050301 单位 9A-20 地块在挂牌时便被视为"下一个天下楼面价地王"的有劲竞争者。

尊府清晰，该地块为宅地，出让面积 18501.78 浅近米，容积率 2.68，肇始价 43.14 亿元。该地块地舆位置优渥，距离静安寺仅 1 公里露面，距离武宁路、武定路地铁站约 400 米，南方紧挨着上海市公安局，北边是老静安东谈主民法院，西边还有一块盘算绿地。

9 月 14 日上昼，曹家渡地块蛊惑了中海、招商蛇口 & 南通瑞城、象屿 & 越秀和洽体、保利发展 & 上海建工和洽体 4 家国央企报名。

最终，历程 163 轮艰难苦战，最终被招商蛇口 & 南通瑞城和洽体以成交价 56.60 亿、溢价率 31.2% 拿下该地块，成交楼板价达到约 11.42 万元 / 浅近米，诚然未成为天下地王，但也最初融信中兴路地块，成为天下楼面价第二贵地块。

至此天下单价地王的状元、榜眼、探花一起花落上海。

据了解，在 2017 年淡薄"重返上海"策略后，招商蛇口便不断加强在上海区域的布局。2021 年，该公司更是将策略升级，淡薄"重返上海心"。

当今，"重返上海心"策略基本竣事。字据克而瑞数据清晰，2023 年招商蛇口上海全口径销售额达 645.57 亿元，操盘面积达 70.57 万浅近米。另据中指院数据，本年 1-8 月，招商蛇口上海全口径销售额达 136.18 亿元，销售面积达 34.39 万平，在上海房企中位列第一。

图片开首：中指扣问院

尊府清晰，死心 2024 年 6 月底，招商蛇口在上海在建步地数目 23 个，总建筑面积 302 万浅近米（其中负责处罚步地 18 个，建筑面积约 240 万浅近米）。

然而，在"上海心"拿方位面，连年来招商蛇口的建树并未几。

2023 年，招商蛇口拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计 6 幅涉宅地块，数目和体量皆不小，但莫得一块位于内环中枢板块。

而此前 8 月徐汇区斜土街谈滨江宅地的拍卖中，招商蛇口也有参与，仅仅终末惜败于绿城。本次拿下静安曹家渡宅地无疑匡助招商蛇口壮大了在内环中枢性块的策略级地皮储备。

另外，本年 8 月，招商蛇口还与徐汇城投、南昌市政公用集团构成和洽体，以底价 16.99 亿元拿下了上海新长桥企业发展有限公司（简称"上海新长桥"）100% 股权。

据悉，上海新长桥于本年 5 月以 79.04 亿元条约方式获得徐汇区长桥街谈 xh315-10 与 xh313-16 两幅地块，波及世俗商品房、医疗卫生用地等洋萝莉，意象容建筑面积约 12.4 万浅近米。